Μισθώσεις που έχουν συναφθεί μετά τη θέσπιση του Ν 4242/2014 με εκμισθωτή ΟΤΑ – Πότε επιτρέπεται η παράσταση αυτών.

 

ΓΝΩΜΟΔΟΤΗΣΗ

 

Α. Η υπό κρίση μίσθωση, ως συνομολογηθείσα μετά από τις 28-2-2014 και υπό την ισχύ του Ν 4242/2014 δεν προστατεύεται πλέον από το άρθρ. 5 παρ. 2β ΠΔ 34/95.

Η μίσθωση αυτή προστατεύεται μόνο για 3 έτη και όχι για 12 (ή 16 υπό προϋποθέσεις) όπως στο παρελθόν.

Υπό την ισχύ του ΠΔ 34/95 η δυνατότητα ή υποχρέωση παράτασης των εμπορικών μισθώσεων των ΟΤΑ, ρυθμίζονταν νομοθετικά (Ν 4013/2011, 4255/14, 4257/2014), ενώ η αυτοδίκαιη σε κάθε περίπτωση παράτασή τους για το χρόνο που προστατεύονταν, καθιστούσε εν πολλοίς, άνευ ουσία την συναίνεση ή μη των ΟΤΑ προς τούτο.

Οι μισθώσεις αλλά και εκμισθώσεις των ΟΤΑ  ρυθμίζονται μεν από το ΠΔ 715/1979, στο μέτρο όμως που δεν περιέχουν αντίθετες διατάξεις με τον εκάστοτε νόμο περί εμπορικών μισθώσεων, ο οποίος ως ειδικότερος, κατισχύει (ΑΠ  480/1992 Δ` Τ.μ. και 1744/1991 ΑΠ. Με τις αποφάσεις του αυτές ο ΑΠ δεν κάνει καμία διάκριση ούτε εισάγει διαφορετική αντιμετώπιση σε σχέση με το εάν το Δημόσιο τυγχάνει μισθωτής ή εκμισθωτής).

 

Β. Με τις υπ’ αριθμ. 221/2015 και 169/2011 γνωμοδοτήσεις του το ΝΣΚ, ξεκαθάρισε τα εξής:

1. Η υπ’ αριθμ 169/11 γνωμ ΝΣΚ, επί ερωτήματος με εκμισθωτή ΝΠΔΔ γνωμοδοτεί αυθεντικά, ότι η κατίσχυση του εκάστοτε νόμου περί εμπορικών μισθώσεων έναντι του ΠΔ 715/1979, ισχύει για κάθε θέμα ουσίας που αφορά τη μίσθωση. Άρα και τη διάρκεια αλλά και την ανανέωση – παράταση αυτής. Αντίθετα, σε περίπτωση τυπικών ζητημάτων (πχ υποχρεωτική δημοπράτηση, έγγραφος τύπος κλπ) κατισχύει το ΠΔ 715/1979.

Η διάρκεια της μίσθωσης είναι θέμα ουσίας και ο Ν 4242/14 δεν απαγορεύει τη συναινετική παράτασή τους.

2. Η υπ’ αριθμ 221/215 γνωμ ΝΣΚ, επί ερωτήματος με εκμισθωτή ΝΠΔΔ γνωμοδοτεί ότι : «Βασική διάταξη εν προκειμένω στον Α.Κ. είναι αυτή του άρθρου 361 Α.Κ. που καθιερώνει τις αρχές της αυτονομίας της βούλησης και της ελευθερίας των συμβάσεων. Σύμφωνα με τις αρχές αυτές, οι συμβαλλόμενοι μπορούν, με απόλυτη επιλογή τους, να συνάπτουν συμβάσεις άλλες από αυτές που το ενοχικό δίκαιο καθορίζει ονομαστικά, εφόσον το περιεχόμενο τους δεν προσκρούει σε κανόνες δημόσιας τάξης. Έτσι στις εμπορικές μισθώσεις οι συμβαλλόμενοι μπορούν να συμφωνήσουν ελεύθερα την διάρκεια τους, δηλαδή και μεγαλύτερη της τριετίας, οπότε ο σχετικός όρος είναι ισχυρός και δεσμεύει αμφότερους τους συμβαλλομένους».

 

Γ. Τα ακίνητα, που ανήκουν στα ΝΠΔΔ και γενικά τα απ’ αυτά διαχειριζόμενα, εκμισθώνονται με δημόσιο πλειοδοτικό διαγωνισμό (ΑΠ 1042/1995, ΕΕΝ 64.26, ΑΠ 1690/1984, ΕΕΝ 1985.685, Βαθρακοκοίλης Β., ΕρΝομΑΚ κατλ άρθρο, έκδοση 2004, τόμος Γ, ημίτομος Α, άρθρο 574, σελ. 499-500, υπό 68).

Σύμφωνα με το άρθρο 37 του ΠΔ 715/1979: «Σιωπηρά αναμίσθωσις ή παράτασις της μισθώσεως (και άρα και εκμισθώσεων), πέραν του διά της συμβάσεως συμφωνηθέντος χρόνου, δεν επιτρέπεται…». Η διάταξη αυτή, κατά τα ανωτέρω, δεν μπορεί να εφαρμοσθεί σε μίσθωση που τυγχάνει εμπορική.

Σύμφωνα με το άρθρο 47 του ίδιου ΠΔ, δεν αναφέρεται μεν ότι απαγορεύεται η παράταση, αναφέρεται όμως ρητά ότι: «Σιωπηρά αναμίσθωσις δεν χωρεί». Η διάταξη αυτή, κατά τα ανωτέρω, δεν μπορεί να εφαρμοσθεί σε μίσθωση που τυγχάνει εμπορική.

Σύμφωνα με το άρθρο 38 του ίδιου ΠΔ:.

«Τρόπος και διάρκεια εκμισθώσεως.

1. Τα εις τα Ν.Π.Δ.Δ. ανήκοντα και εν γένει υπό αυτών διαχειριζόμενα ακίνητα εκμισθούνται διά δημοσίου πλειοδοτικού διαγωνισμού.
2.   Η εκμίσθωσις των ακινήτων αποφασίζεται υπό του διοικούντος το Ν.Π.Δ.Δ. συλλογικού οργάνου, δεν δύναται δε να συνομολογηθή διά περίοδον μακροτέραν των «δώδεκα» ετών.
3. Κατ` εξαίρεσιν, επί εκμισθώσεως ακινήτων προς εκμετάλλευσιν συνδυαζομένην μετά ουσιωδών δαπανών του μισθωτού, οίον προς ανοικοδόμησιν ίδρυσιν εργοστασίων εγκεντρισμόν αγριελαιών κ.λ.π. δύναται, κατόπιν αποφάσεως του διοικούντος το Ν.Π.Δ.Δ. συλλογικού οργάνου, εγκρινομένης υπό του εποπτεύοντος το Ν.Π.Δ.Δ. Υπουργού, να πραγματοποιήται η εκμίσθωσις και διά χρονικόν διάστημα μεγαλύτερον των «δώδεκα» ετών, αλλά πάντοτε, κατόπιν δημοσίου διαγωνισμού».

Η διάταξη αυτή, κατά τα ανωτέρω, όσον αφορά τις παραγράφους 2 και 3, δεν μπορεί να εφαρμοσθεί σε μίσθωση που τυγχάνει εμπορική, ενώ αντιθέτως η παράγραφος 1 εξακολουθεί να είναι εφαρμοστέα.

Σύμφωνα με το άρθρο 34 παρ 5 του ίδιου ΠΔ: «Η μίσθωσις λήγει κατά τον διά της συμβάσεως ορισθέντα χρόνον. Το Ν.Π.Δ.Δ. υποχρεούται όπως κατά τον χρόνον τούτον ποραδώση το μίσθιον εις τον εκμισθωτήν εκτός αν συνεφωνήθη ότι δύναται να παραδώση τούτο μεταγενεστέρως, ουχί δε πάντως πέραν του διμήνου από της λήξεως της μισθώσεως, επί καταβολή εις τον μισθωτήν του συμφωνηθέντος μισθώματος». Η διάταξη αυτή, κατά τα ανωτέρω, δεν μπορεί να εφαρμοσθεί σε μίσθωση που τυγχάνει εμπορική.

Η διάταξη της παρ. 2β του άρθρ. 5 του ΠΔ 34/1995 με την οποία προβλέπονταν υπό προϋποθέσεις η παράταση των μισθώσεων με εκμισθωτή ΟΤΑ, καταργήθηκε με το άρθρ. 13 Ν4242/14, άνευ άλλης προβλέψεως στη θέση του.

 

Δ. Με βάση την αρχή της ελευθερίας των συμβάσεων, που καθιερώνει το άρθρο 361 ΑΚ, η σύμβαση της μίσθωσης, με μεταγενέστερη συμφωνία των συμβαλλομένων (εκμισθωτή και μισθωτή ή του αντιπροσώπου του) μπορεί να παραταθεί για ορισμένο χρονικό διάστημα. Ως παράταση νοείται, η συναινετική μετακίνηση της συμβατικής διάρκειας της λήξης της μίσθωσης, για το μέλλον.

Η εκμίσθωση ακινήτων των ΟΤΑ αποσκοπεί, στην προσφορότερη οικονομική τους εκμετάλλευση προς εξυπηρέτηση των ταμιευτικών σκοπών των Ο.Τ.Α., οι δε συναπτόμενες συμβάσεις είναι συμβάσεις ιδιωτικού δικαίου. Επομένως,  οι διαφορές που γεννώνται από τις συμβάσεις αυτές ή από πράξεις που προηγούνται της συνάψεως τους μεταξύ των προσώπων που πρόκειται να μετάσχουν στον συμβατικό δεσμό, ως συμβαλλόμενοι, είναι ιδιωτικές και εκδικάζονται από τα πολιτικά δικαστήρια (βλ. ΣτΕ 832/2007,  2660/2005,  3525/2000 κ.ά.)

Παράταση της μίσθωσης μπορεί να γίνει οποτεδήποτε πριν από τη λήξη του χρόνου της. Παράλληλα από τις διατάξεις του π.δ. 715/1979 για τις εκμισθώσεις ακινήτων Ν.Π.Δ.Δ. και μάλιστα του άρθρου 47 δεν αποκλείεται η δυνατότητα συμβατικής παράτασης της μισθωτικής σχέσης. Παράταση μετά τη λήξη του χρόνου της μίσθωσης δεν επιτρέπεται (ΑΠ 34/2002, ΕλλΔνη 43.755, ΟλΣτε 1910/2001, ΔιΔικ 15.383, ΕΑ 3698/2000, ΕλλΔνη 42.485, ΑΠ 34/2002 ΕλΔ 2002.755, ΕφΑΘ 3698/2000 ΕλΔ 2001.485, Χ. Παπαδάκη, Αγωγές Απόδοσης  Μισθίου, έκδ. 1990, No 2043 -2045, ίδιου, Σύστημα  Εμπορικών  Μισθώσεων, έκδ. 2000, No  200 επ. και την παρατιθέμενη ειδική βιβλιογραφία και νομολογία).

 

Ε. Απαραίτητες προϋποθέσεις για παράταση της μίσθωσης αποτελούν:

-Η συνέπεια του μισθωτή ως προς τις μισθωτικές του υποχρεώσεις μέχρι το χρόνο της αιτήσεως.

-Το προφανές συμφέρον για το Δήμο ως εκμισθωτή και όχι αυτό του μισθωτή.

 

 

Ο Προϊστάμενος Νομικής Υπηρεσίας