ΠΟΤΕ ΥΠΑΡΧΕΙ ΝΟΜΙΜΗ ΔΗΛΩΣΗ ΥΠΑΝΑΧΩΡΗΣΗΣ ΑΠΟ ΣΥΜΒΑΣΗ – ΔΗΛΩΣΗ ΥΠΟ ΑΙΡΕΣΗ ΠΟΙΕΣ ΕΙΝΑΙ ΟΙ ΣΥΝΕΠΕΙΕΣ ΤΗΣ – ΠΟΙΕΣ ΟΙ ΣΥΝΕΠΕΙΕΣ ΑΠΟ ΑΝΑΓΡΑΦΗ ΜΕΙΩΜΕΝΟΥ ΤΙΜΗΜΑΤΟΣ ΣΤΟ ΣΥΜΒΟΛΑΙΟ ΑΓΟΡΑΠΩΛΗΣΙΑΣ – ΑΠΟΔΕΙΚΤΙΚΗ ΙΣΧΥ ΑΝΤΕΓΓΡΑΦΟΥ – ΤΙ ΑΚΥΡΟΤΗΤΑ ΕΠΙΦΕΡΕΙ ΣΤΗ ΣΥΜΒΑΣΗ Η ΑΝΑΓΡΑΦΗ ΜΕΙΩΜΕΝΗΣ ΑΞΙΑΣ ΑΓΟΡΑΠΩΛΗΣΙΑΣ – ΑΝΑΖΗΤΗΣΗ ΑΠΟ ΤΟΝ ΑΓΟΡΑΣΤΗ ΤΗΣ ΑΞΙΑΣ ΠΟΥ ΚΑΤΑΒΛΗΘΗΚΕ ΚΑΙ ΔΕΝ ΑΝΑΦΕΡΕΤΑΙ ΣΤΟ ΣΥΜΒΟΛΑΙΟ ΑΓΟΡΑΠΩΛΗΣΙΑΣ – ΑΝΤΕΓΓΡΑΦΟ – ΕΠΙΤΡΕΠΤΗ  ΑΝΤΑΠΟΔΕΙΞΗ

(ΆΡΘΡ. 42, 46, 138, 174, 306, 307, 314 ΠΑΡ 1 ΠΚ).

Το δικαίωμα επιλογής που ορίζεται από το άρθρ. 306 ΑΚ στο κεφάλαιο πρώτο του ενοχικού δικαίου ορίζει ότι: « Η επιλογή γίνεται με δήλωση προς το άλλο μέρος, Η δήλωση είναι αμετάβλητη, και δεν επιδέχεται αίρεση ή προθεσμία», ενώ στο επόμενο άρθρο, ορίζεται ότι «Με την επιλογή η διαζευκτική ενοχή γίνεται απλή». Έτσι η προσθήκη αιρέσεως ή προθεσμίας σε δήλωση υπαναχώρησης είναι άκυρη. Η δήλωση κατά συνέπεια από τους αγοραστές προς τους πωλητές : «… σας προσκαλούμε εντός προθεσμίας δέκα ημερών από τη λήψη της παρούσας να μας γνωστοποιήσετε εγγράφως εάν είσαστε διατεθειμένοι να μας επιστρέψετε το τίμημα της αγοράς του οικοπέδου εντόκως (…λόγω νομικού ελαττώματος που αποκαλύφθηκε στη συνέχεια) και εμείς να σας αποδώσουμε το ακίνητο, άλλως και σε περίπτωση που παρέλθει άπρακτη η ως άνω προθεσμία σας δηλώνουμε ότι είτε θα υπαναχωρήσουμε … είτε θα απαιτήσουμε αποζημίωση», έγινε υπό διπλή αίρεση και είναι άκυρη – ως μη γενόμενη, μη επιφέρουσα αποτελέσματα δηλώσεως υπαναχώρησης.

Η μη τήρηση του τύπου ως προς μέρος του τιμήματος ακινήτου, όπως στην περίπτωση που αυτό συμφωνήθηκε μεγαλύτερο από αυτό που εικονικά (άρθρ. 138 ΑΚ) αναγράφεται στο αγοραπωλητήριο συμβόλαιο, δεν καθιστά άκυρη την όλη σύμβαση, αλλά άκυρη είναι μόνο η συμφωνία για το εκτός συμβολαίου επιπλέον τίμημα, όπως αυτό συνάγεται από τη διάταξη του άρθρ. 13 παρ 3 του Ν 1587/1950, κατά την οποία : «Το αντέγγραφον εξ ου προκύπτει ότι συνεφωνήθη η κατεβλήθη τίμημα μεγαλύτερον του αναγραφέντος εν των συμβολαίω και εν τη δηλώσει του φόρου του παρόντος νόμου, είναι άκυρον και δεν δύναται να προσαχθεί και να ληφθή υπ’ όψει υπό του Δικαστηρίου και υφ’ οιασδήποτε ετέρας Αρχής» (ΑΠ 543/1996, ΑΠ 57/2019).

Ο αγοραστής δύναται να αναζητήσει την επιστροφή του καταβληθέντος τιμήματος που υπερβαίνει την ονομαστική αξία του αγοραπωλητήριου συμβολαίου, κατά τις διατάξεις περί αδικαιολογήτου πλουτισμού, υπό την προϋπόθεση και στο μέτρο, που η διαφορά αυτή, υπερβαίνει την αγοραία αξία του ακινήτου. Άλλως δεν υφίσταται αδικαιολόγητος πλουτισμός (ΟλΑΠ 560/1974, ΑΠ 1162/2002, 1566/2001, 543/1996, 57/2019).

Συνεπώς δεν στερείται έννομων συνεπειών η άτυπη συμφωνία πωλητή και αγοραστή ότι το αναγραφόμενο στο συμβόλαιο τίμημα υπολείπεται του πραγματικού και δύναται χωρίς εμπόδιο από την ανωτέρω διάταξη του άρθρ. 13 παρ 3 του Ν 1587/50 να γίνει επίκληση της άκυρης για το επιπλέον τίμημα συμφωνίας, εφόσον από την επίκλησή της δικαιολογείται έννομο συμφέρον προκειμένου να προταθεί ή να αποκρουστεί η αξίωση από τον αδικαιολόγητο πλουτισμό (Ολ ΑΠ 560/1974, ΑΠ 543/1996, 57/2019).

Η απόδειξη της συμφωνίας αυτής δεν επιτρέπεται να γίνει με τη χρήση αντεγγράφου, το οποίο είναι άκυρο και απαγορευμένο αποδεικτικό μέσο, όμως τα λοιπά αποδεικτικά μέσα είναι επιτρεπτά και η απόδειξη της συμφωνίας δεν συνιστά ανεπίτρεπτη απόδειξη κατά του περιεχομένου του αγοραπωλητηρίου συμβολαίου, αφού δεν αμφισβητείται το περιεχόμενο (εξωτερικό) του συμβολαίου αλλά η σπουδαιότητα των δικαιοπρακτικών δηλώσεων των μερών ως προς το ύψος του τιμήματος, γι αυτό και δεν ισχύουν οι περιορισμοί των άρθρ. 164 ΑΚ, 393, 441 ΚΠολΔ.

 

ΑΡΙΘΜΟΣ ΑΡΧΕΙΟΥ ΜΑΣ 2965

ΗΜΕΡΟΜΗΝΙΑ ΕΠΕΞΕΡΓΑΣΙΑΣ 17/5/2019